土拍市场平平淡淡多地规则进一步放松

今年以来，地方拍卖市场一直不温不火，国企，央企仍是地方拍卖主力，而民营房企拿地趋于谨慎，地方平台呈现触底态势另一方面，伴随着政策环境的逐步改善，多个城市不断放松竞价规则，激发房企拿地热情，也是土地拍卖市场的一大特点

多位业内人士在接受证券时报记者采访时表示，土地拍卖遇冷可以视为当前房地产市场低迷的一种表现可是，土地拍卖的下降不仅使城市土地供应继续萎缩，也加剧了地方财政的压力在这种背景下，尽快恢复房地产市场或者解决问题的症结才是关键

近期上海等热点城市拍卖形势的好转，可能预示着拍卖市场的回暖从最近两个月的数据来看，全国100个城市的卖地金额已经接近4000亿元，这在一定程度上表明楼市有触底迹象，土地市场也有望走出低谷中原地产首席分析师张大伟告诉证券时报记者

地球拍卖市场还不够热

今年以来，受房地产交易市场活跃度不够，企业资金压力大等因素影响，全国土地拍卖市场不够火热已成为行业共识。

据中原地产研究院统计，截至2022年7月28日，全国卖地最多的100个热点城市已成交7217宗，合计卖地金额1.64万亿元，与2021年同期相比，热点城市土地出让金额同比下降41%。

张大伟告诉记者，从今年低迷的土地市场来看，整个房地产市场仍处于调整期从100个城市土地成交金额来看，同比降幅明显，大部分城市土地成交下降明显从房企数据来看，大部分企业融资困难，除了少数热点城市，房企拿地较为谨慎与2021年相比，2022年土地市场第二轮集中供地刚刚启动，一定程度上影响了2022年的卖地数据，但总体来看，预计2022年土地市场将较2021年有所下调

今年上半年，全国300个城市土地成交下滑同样明显中国研究院数据显示，2022年上半年，全国300个城市共推出各类用地计划建筑面积8.5亿㎡，同比下降20.5%，计划施工面积6.7亿㎡，同比下降28.6%，其中，上半年，住宅用地计划施工面积2.8亿平方米，同比下降44.3%，计划施工面积1.9亿㎡，同比下降55.6%

地方拍卖市场热度较以往不足，主要是去年以来房地产市场降温，导致房企面临的融资压力加大此外，由于部分地区楼市销售低迷，房企资金回笼缓慢，部分房企债务压力加大，影响市场融资能力光大银行金融市场部宏观研究员周对证券时报记者表示

事实上，全国期房成交的大幅下滑，可以看作是房地产市场热度不足的传导。

国家统计局7月15日公布的数据显示，1—6月，全国房地产开发投资6.83万亿元，同比下降5.4%，其中，住宅投资5.18万亿元，下降4.5%1—6月，商品房销售面积6.89亿平方米，同比下降22.2%，其中，住宅销售面积下降26.6%商品房销售额6.61万亿元，下降28.9%，其中，住宅销售额下降31.8%

中指院土地事业部负责人张凯在接受证券时报记者采访时表示，房企拿地热情与新房销售正相关如果房地产市场持续低迷，一方面存量价值降低，房企销售资金回笼放缓，没有拿地资金，另一方面，房企担心库存积压风险，无意拿地

好消息是，近期热点城市土地拍卖情况好转，可能预示着土地拍卖市场开始回暖比如刚刚结束的上海第二轮集中土地拍卖结果显示，土地拍卖的楼面价和溢价率都有所上升

从近两个月的数据来看，全国100个城市卖地金额接近4000亿元，这在一定程度上表明楼市有触底迹象，房企拿地也开始向国企，央企回暖此外，不少热点城市将启动新一轮土地拍卖，总体来看，土地市场有望走出低谷张大伟告诉记者

周也认为，土地拍卖市场有望在下半年逐步回暖主要原因是经济活动回暖，疫情对楼市的影响减弱，国内稳定楼市的政策因城市政策滞后，最近有迹象表明，房地产市场正逐渐企稳回暖

成交下滑影响更大。

日前，财政部发布2022年上半年财政收支情况其中，上半年，全国政府性基金预算收入2.80万亿元，同比下降28.4%中央和地方两级，中央政府性基金预算收入1898亿元，同比下降4.2%，地方政府性基金本级预算收入2.61万亿元，同比下降29.7%，其中国有土地使用权出让收入2.36万亿元，同比下降31.4%

这两年受疫情影响，地方财政压力较大，企业在经济下行期需要降费退税此外，土地市场热度不足也进一步加剧了资金压力在张凯看来，对于地方政府来说，现阶段，扩大土地财政收入的希望意味着需要出售更多的土地

但目前房地产市场依然低迷，购房需求疲软张凯说，从供求原则来说，要减少土地供应，防止新房库存过多进一步阻碍房地产市场的复苏双方这种矛盾的需求矛盾还在加剧，尽快恢复房地产市场的热度可能是解决这个症结的关键

周表示，地方拍卖市场的降温势必给地方财政收支带来一定压力但近期有迹象显示，国内房地产市场正在逐步企稳回升，土地市场也将回暖，缓解一些地方的财政压力同时，最近几年来，通过发行专项债券，提高地方财政支出效率，改革财政体制等综合措施，有效缓解了地方财政压力

在土地拍卖市场热度不足的背景下，备受关注的22个重点城市集中供地也在明显下降。

中国研究院的报告显示，伴随着上个月郑州一批集中供地进入尾声，也意味着2022年第二批22个城市首批集中供地全部完成首批22个城市共推出住宅用地469宗，建设用地面积2135万平方米，较去年首批下降58.5%，规划建筑面积4713万平方米，比去年第一批减少6707万平方米，比去年集中供地减少58.7%

究其原因，一方面，2022年第一批集中供地期间，部分城市将全年供地时间调整为四批，导致第一批推出规模较去年明显下降，成为行业共识。

另一方面，房企投资需求不足也会传导到土地供应端韩毅智库分析师认为，为避免大规模土地拍卖，目前各城市往往在土地推出前提前与市场进行沟通，土地出让结果确定后才会推地入市，因此土地供应量也能在一定程度上反映当前市场的需求

值得一提的是，房企投资需求疲软也导致了城市土地的拍卖和退出该所数据显示，2022年上半年，全国共发生1995起拍卖和撤牌案件在土地供应减弱的影响下，流拍和退牌地块数量同比分别下降14.3%和21.5%，流拍退牌率达到23.4%，比去年同期上升5.1个百分点，比去年下半年下降3.1个百分点

目前市场购房需求不足，所以房企购地需求也明显下降如果地方政府单方面维持较高的供应规模，将导致更大规模的土地拍卖，进一步冲击市场信心在防止流弹射击方面，张凯说，总体来看，今年的第一，第二批与去年的第三批有明显的不同去年第三批主要依靠地方城投降低流拍率今年越来越多的地块采取了土地降价，配租减少，价格上涨，土地性质调整等方式，为房企预留更为充裕的利润空间，以增强其参与竞拍的意愿，降低流拍率

克而瑞研究中心近期的研究报告也显示，为防止流拍，继杭州，宁波，无锡之后，更多城市采取了预申请土地出让机制或挂牌前土地推介会的方式，摸清房企拿地意愿受此影响，土地出让拍卖现象可能会有所改善

放松地球节拍的规则。

值得注意的是，今年以来，全国多个重点城市对土地拍卖规则进行优化调整，激发房企拿地热情也是土地拍卖市场的一大特色。

日前，南京第二批44宗地块吸引了157家房企竞价，最终成交42宗根据此前的出让公告，南京在此轮供地中有13宗不设住宅销售限价，实行差别化定价，按程序申报，这也被业内视为房企拿地销售限价的进一步放宽

另一方面，上述部分地块取消了摇号地块商品住房预售条件必须达到已建成住房投资额的50%的规定，调整为在最高限价基础上增加加价所有接受新价格的投标人将通过摇号确定他们的投标人

证券时报记者注意到，南京并不是放宽限价的唯一案例福州，成都，杭州等城市放宽了部分地块的限价还有一些城市拖延缴纳土地出让金比如北京可以按照30个自然日内付50%，4个月付清余款的原则申请部分地块的预申请此外，今年集中供地中有多个城市竞拍回炉地块，包括北京，郑州，厦门，重庆，武汉，合肥等

事实上，多个重点城市土地拍卖规则的进一步放宽，是鼓励房企参与竞拍成为行业共识。

韩毅智库分析师认为，可以通过降低保证金比例，放宽土地出让金缴纳限制，降低房企资质要求等方式降低房企参与竞拍的门槛另一方面，简化竞价规则，将原来的竞建，竞自持等变相竞地价规则，改为地价见底后摇号或摇号，实际上降低了地价，增加了项目的利润空间地方政府打算通过放松规则来提振房企拿地的信心和意愿

值得指出的是，今年以来，多个重点城市加大了核心区优质地块的供应中国研究院的研究报告显示，大部分城市的第一批地王集中城区占比较去年第一批提升，北京第二批增加朝阳，丰台区土地供应，主城区占比比第一批增加20%以上，在上海第二轮集中供地中，中心城市地块占比大幅提升

此外，部分城市将供地批次由去年的三批供地改为四批供地，包括北京，青岛，武汉，厦门，重庆，济南等。

对此，中指院分析师认为，两集中供地批次升级，一方面是政府为了减轻各批次供地压力，避免大起大落，保证土地市场结构性稳定，合理匹配各批次供地规模，另一方面，面对市场调整，企业拿地意愿低，拿地能力不足，地方政府按时分配年度供地计划，有利于土地市场预期稳定。

谈及土地拍卖规则的松动，张凯总结，主要涵盖集中供地3倍调整为4倍，降低地价，提高限价甚至取消，取消捆绑配建，综合用地改为居住用地，取消竞争自律，降低保证金比例，延长土地缴纳期限，降低开发资质要求等环节主要原因和目的是为房企减负，增加利润空间，从而吸引更多房企参与到土拍中来，而退地降价，增加核心区优质地块供应也是出于同样的目的

针对土地出让规则，某房企开发投资部负责人对证券时报记者表示:在拍卖规则上，可以同时明确土地最高报价，官方住宅指导价，房价的联动，从而明确竞买人的利润空间，向市场传递合理的地块价值和价格预期在投标资质方面，可以对企业入围资质进行评分，如开发商的经济实力，技术资质，信用等级，项目经验，建筑设计等指标，筛选优质参与者，务实筛选合格开发商，从源头上杜绝‘雷阵雨’事件，从公共空间，建筑设计，施工工艺，物业保修等方面界定住房质量，提升建筑品质，优化城市面貌，保护消费者权益

民营房企拿地谨慎。

在多数行业研究机构看来，今年土地拍卖市场中，拿地企业仍以国企为主，部分城市局部城市有明显的回撤迹象，民营房企普遍谨慎拿地。

中指院数据显示，今年第一批22个城市集中供地中，北京，深圳，厦门，深圳，重庆的央企占比超过50%，其中南京超过90%此外，2021年下半年以来，土地市场走弱，民营房企拿地意愿下降，地方平台拿地比例逐渐上升天津，无锡，武汉，宁波，福州，苏州，广州，成都等城市本地平台占比超过50%，无锡，天津，苏州均超过70%

另一方面，民营房企拿地积极性不足南京，深圳，苏州都没有民营房企北京，厦门，广州，宁波，天津的民营房企占比只有10%左右，只有合肥的民营房企占比超过50%

对此，张凯认为，民营房企的主要劣势在于融资成本高，这也是很多大型民营房企选择高周转来降低资金成本的原因资金周转率仍然是民营房企的核心关注点想要激发民营房企的活力，需要保证项目的去化率从目前的行业趋势来看，国企很难逆转拿地主力未来民营房企将以区域深耕为主，民营房企在全国布局的数量会明显减少

柯睿智库也显示，今年上半年，从拿地房企类型来看，与去年下半年一致，国企和央企仍是土地市场的主力军，地方平台公司仍处于托底态势就全口径50强企业而言，国企占比74%，优势明显中海，华润，招商局都在核心一二线积极拿地民营房企拿地金额仅占28%，且集中在少数企业，如龙湖，滨江等

谈及地方平台的抄底行为，张凯认为，城投作为地方政府的平台企业，对房地产市场的稳定起到了关键作用:在土地市场热度较低时，抄底拿地可以减少土地拍卖对市场信心的冲击，未来房地产市场热度恢复后，推动现有土地入市补充商品房供应，也可以为稳定房价提供保障今年一批城市拿地金额约占31%，明显低于去年三批的50%，但仍高于去年两批的27%和一批的12%

但他也指出，一味依赖城投不是长久之计，还是要尽快走出房地产市场的低谷，吸引市场化的房地产企业入市拿地。

展望未来，克而瑞分析师认为，国企+平台公司的强势局面不会逆转，仍将是集中供地的主力一方面，在资金成本优势下，国企不断补充核心城市优质土壤储备，另一方面，在土地市场的低位运行中，经济压力使得部分城市仍然需要平台公司托底

下半年，伴随着销售的回暖和相对宽松的金融环境，民营房企将更多参与竞拍，地方城投和平台公司的‘靠山’会有一定程度的减少主要是部分平台公司不具备充分发展的能力，持续的后盾需要更高的资金上述分析师表示

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