固收动态点评：关注疫情对公募REITS业绩的扰动

报告核心观点:2022年一季度11只公募REITs发布各基金收益，净利润，经营性现金流净额呈现分化，产权收益完成率较高受疫情和季节性经营影响，22年一季度累计可分配利润大多环比下降项目层面疫情影响明显，高速公路类首当其冲，交通量下降明显，工业园区项目受疫情影响略显滞后，但如果疫情持续时间过长，会带来续租，退租等压力富国一季度水务收入偏低主要受季节性影响，首年收入小幅下降受检修影响，物流园相对稳定投资建议方面，6月首批公募REITs6解禁或带来估值压力，关注调整后的二次投资机会持续关注新机会，未来募资机会可期一季度基金业绩分化，产权收益完成率高22年一季度发布11只公募REITs，各基金收益，净利润，经营性现金流净额出现分化各基金收益均实现22年预期的20%以上，一季度产权类REITs的净利润和经营活动现金流均取得较好成绩综合来看，吴栋苏源产业REIT，建信中关村REIT，宏图盐田港REIT表现突出，博时蛇口生产园区REIT经营性现金流表现较弱，金钟普洛斯REIT净利润和现金流指标较好公路REITs受全国疫情影响收益完成率低，中航首钢绿色能源REIT基金收入和净利润均环比上涨富国第一水务公司受季节性影响，第一季度净利润和净现金流低于全年预期的20%受疫情和季节性影响，2012年Q1可分配利润大部分环比下降，2012年第一季度公募REITs可分配金额大部分环比下降其中高速公路REITs受疫情扰动明显，环保项目受检修和季节性影响整体来看，特许经营类整体可分配金额/首次募集金额比率高于产权类2012年第一季度，特许经营类REITs的可分配利率大多超过1.5%，产权类REITs的可分配利率大多超过1%，这与特许经营项目的账面价值和公允价值伴随着期限的减少而逐渐下降有关单个项目，平安广和，蛇口工业园，张江工业园可分配利润环比下降较多，可分配率较低，沪宁和郭芙资本一季度累计可分配利润率较高重视疫情对项目管理的干扰一季度高速公路项目受疫情影响严重，交通量下降，收入不及预期未来仍需警惕疫情对高速公路管理效益的反复扰动一季度大部分产业园项目收入好于预期，收入高于2021年疫情的影响是滞后的，未来的租赁和续租率可能不如预期一水工程整体经营不及预期，营收，毛利，毛利率均低于21年，主要是经营季节性强，一季度经营负荷率较低首钢绿能项目一季度经营同比下滑，主要受检修影响物流园整体运行相对平稳继续关注新的机会，未来一些可以募集的REITs比较贵6月首批公募REITs迎来解禁或带来估值压力关注调整后的二级投资机会，部分优先选择受疫情干扰较小，经营稳健，区域环境稳定的REITs但对于业绩不及预期，疫情扰动仍在继续的暗示，要保持谨慎此外，建议关注即将出台的配资细则，以及市场情绪提振和优质资产注入带来的机会此外，建议积极关注新的机会目前试点阶段的REITs储备项目都是优质的，审核严格投资标的应综合项目特征，估值和定价进行筛选，可关注IRR，cap rate等指标风险:公募REITs的操作风险和价格变动风险

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