北京、厦门接连落子从北至南首开的城市版图

观点网 北京、厦门先后进行的土拍均出现一冷一热场面，而其中一家房地产企业成为两场土拍的最后赢家。

7月20日，在25家房企摇号竞争中，首开股份幸运摘得北京昌平沙河高教园区地块；21日再在厦门第三场土拍中以12.65亿元竞得湖里五通高林片区地块。

据观点新媒体了解，昌平高教园区地块占地面积6.15万平方米，总建筑面积达12.73万平方米，共分为8个小地块，容积率2.0-2.5；剔除幼儿园、社区综合服务用地后，地价上限31.97亿元，住宅楼面价2.8万元/平方米，销售指导价5.5万元/平方米，现房5.7万元/平方米。

高教园地块位于北五环至六环间，靠近地铁线以及生命科学园、软件园、清河等产业聚集区，房地价差合理，留有开发商的盈利空间。

前期，越秀、大华争抢刺激昌平市场，使得该地块尚未开拍就已吸引了众多房企关注，包括华润、保利、建发、越秀、万科等25家企业；正式开拍后，线上与现场连续出价迅速触及上限价31.97亿元，随后一分钟便触达现房上限2.3万平方米进入摇号环节。

不同于北京土拍的摇号，首开股份在厦门则是击败本土房企建发拿下地块。

湖里莲山头地块总计价建筑面积2.8万平方米，起拍总价12.6亿元，起拍楼面价4.5万元/平方米，住宅销售限价7.2万元/平方米，车位限价60万元/个，未来地块商品住宅应按不低于 3000 元/平方米的标准进行全装修。

该地块处于岛内东部新城，紧邻大型商务和产业组团，生活配套较为方便及拥有产业支撑，但并不位于优质地段。

地块因而并未延续此前岛内土拍的热度，建发率先举牌，福州首开福泰投资有限公司加入竞价后便收获该地块，地块成交价12.65亿元，成交楼面价45259元/平方米，溢价率0.4%。

厦门作为首开股份布局的重点城市，其不仅和保利、万科、龙湖以合作方式开发项目，还打造环东海域的首开middot;九珑岸项目等，而此次低价拿地首进岛内补充弹药之余还能开拓领土。

但对于此次新斩获的两幅地块，企业并未披露是否会合作开发。

实际上，加大与其他企业的合作开发是过去几年首开股份为提升规模的重要模式。2019-2020年期间，首开股份合联营项目从52个增至61个，占比从40.31%提高到43.88%。

合作开发虽能快速提升全口径销售规模，但归母净利润会被稀释。

7月14日，首开股份发布2023年上半年业绩预告，预计实现归属于母公司所有者的利润为-22亿元至-17亿元，亏损扩大约19.35%-54.45%；归属于母公司所有者的扣除非经常性损益后的净利润同样预计为-22亿元至-17亿元，上年同期为-14.56亿元。

首开股份对此表示，本期房屋集中交付增加，公司营业收入将达到190亿元左右，但本期结利项目毛利率偏低，公司整体销售毛利润增幅较低；同时结利项目主要是合作公司，公司股权占比较低，对公司归母净利润贡献较少。

事实上，2021 年以来，首开股份投拓力度有所下降，放缓拿地的节奏，同时集中火力于北京、一二线城市的布局。

海通证券研报指出，截至 2022 年底，首开股份在北京区域主要项目 82 个，总规模近 1900 万平方米。

今年3月，首开股份以底价27亿元竞得昌平新城东区三期地块，土地面积49176.79平方米，规划建筑面积约10.82万平方米，容积率2.2，销售指导价5.3万元/平方米。

次日，该地块便公布案名为梧桐山语，该速度刷新了北京市场纪录，与此同时也实现了从竞价拿地到进场施工仅用时6天的拿地即实质开工新速度。

首开股份近日接连在北京、厦门加仓，可见其进一步聚焦核心城市的布局策略。湖里地块也是首开在福建版图落下的第36子，此前的35个项目总建筑面积超864万平方米。

从区域布局来看，首开股份的城市版图从北京及周边的北方地区扩张至南方地区，包括厦门、成都、苏州、杭州、福州等多个城市，目前已形成北京区域、北方片区和南方片区三大区域。

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