三款产业园区REITs财报竞赛：运营显分化，机构保“稳租”
21世纪经济报道记者黎雨辰 实习生陈惜源 北京报道
继7月18日鹏华深圳能源REIT率先发布2023年二季报后，7月20日，公募REITs迎来了首批二季报的密集披露。
在产业园区板块，三只REITs的成绩单则于当日率先出炉。佐以7月以来多只REITs公告的中期运营数据后，产业园区REITs上半年整体的经营图景已基本明朗。
经历一系列市场压力后，多数产业园区REITs的经营能力在二季度获得修复，但具体项目仍会因园区属性、地理位置、入驻机构行业等不同而出现业绩分野。
另一个特点是，“出租稳定性”在衡量产业园区资质因素中的重要性正大幅提升。
首批产业园区REITs二季报
截至发稿，我国28只在市REITs已披露二季报9家。
以底层资产划分，包含两单能源类项目、三单产业园区项目、三单高速公路项目和一单保租房项目。
其中在产业园区板块，华夏合肥高新创新产业园REIT、华夏杭州和达高科产业园REIT和建信中关村产业园REIT，于7月20日率先交出了二季度的成绩单。
整体来看，华夏基金在管的两单产业园区项目，其收益分配指标完成率均实现预期，并环比上季度表现有所修复。
合肥高新REIT二季度可供分配金额1891.33万元，完成了全年可分配金额预测值——6227.2万元的30.37%，项目上半年累计可分配金额完成率也已超过60%。
和达高科REIT二季度可供分配金额则为1527.59万元，环比增长3.43%，对于全年预测值的完成率则为25.78%。营业收入方面，合肥高新REIT二季度取得营收2299.83万元，完成率24.38%，接近完成季度指标。
和达高科REIT报告期内营收额则为2808.89万元，环比小幅下降3.16%，年预测收入完成率26.5%。
相比之下，中关村REIT的收益分配与营收能力则在二季度均持续下挫。
二季报显示，中关村REIT报告期内可供分配金额2115.94万元。虽然因该REITs尚未披露2023全年可分配预测数据，故暂时无法计算完成率水平，不过和一季度的2361.2万元，以及去年同期3928.5万元相比，这一收益分配数据同比下降了10.39%，环比下降了46%。
物业租金收入占据了中关村REIT总营收的97.95%。2023年4-6月，中关村REIT的营收为4431.04万元，同比减少22.6%。
“新增需求不足仍是核心问题。”中关村REIT在二季报中坦言，“虽然问询量明显增加，但企业在控制成本和性价比之间综合考虑，市场成交活跃度较低，整体租赁市场仍面临下行压力。”
公开资料显示，中关村REIT持有的底层资产园区内聚集了700 多家国内外知名 IT 企业总部和全球研发中心，地理位置和科技实力可谓优厚，但项目在一季度仍出现了较大幅度的租户流失，出租率环比下跌超10%至68.47%。
截至2023年6月30日，建信中关村基础设施项目公司时点出租率为67.84%，项目公司租金收缴率102.78%。同时报告期内，有单一租户占报告期合同租金等收入总额达17.66%。
上半年运营分化
7月以来，一批公募REITs也在二季报披露前发布了中期运营数据公告，揭示底层资产运营相关情况。其中产业园区成为中期运营数据披露最为密集的底层资产板块。
据记者统计，除华安张江产园REIT、中金湖北科投光谷REIT和建信中关村REIT外，其余产业园REITs均专门披露了中期运营数据。
从半年运营情况来看，随我国经济活动复苏、租赁市场逐步回温，多数产业园区REITs经营业绩在二季度获得小幅修复。不过受多因素影响，不同产业园项目间实际运营效果的分化仍是市场共识。
“研发办公类资产的出租率有所修复，厂房类资产的出租率保持高位。”中信证券明明FICC研究团队就产业园REIT2023年中期运营数据分析指出。
具体来看，2023年上半年，合肥创新产业园一期项目整体出租率平均值为91.21%，高于项目估值模型出租率预测值88.58%，其余两项目也均高于平均值。
博时蛇口产园REIT今年的出租率实现了逐月“上台阶”，底层运营项目万海大厦出租率由1月的80.84%稳步升至6月的94.76%，万融大厦1月和6月的出租率则分别为82.17%和85.07%。
东吴苏园产业REIT中，2.5产业园1期二季度平均出租率为86.41%，相比一季度小幅下行0.31%，不过国际科技园5期B区一、二季度的平均出租率则由92.63%提升至93.75%。
而区别于一系列科技类园区，厂房类资产则在出租率方面体现出更强的稳定性。
作为两只底层资产均为长三角“标准厂房”的公募REITs，国泰君安东久新经济REIT的多项底层资产项目，其上半年出租率均始终维持在100%状态。临港创新产园REIT底层的临港奉贤智造园一期上半年维持满租，同名三期项目出租率则在二季度有小幅下调，但依然高达96.32%。
除资产属性外，入驻产业园的机构行业及园区所处地域亦对出租率造成一定影响。
“生物医药企业在入驻后，需要投入重资产，装修成本高，搬迁难度大，加上各类产业准入和许可证照的要求，因此租户黏性高，退租可能性小。”华夏和达高科REIT运管机构相关人士向21世纪经济报道记者表示。
中关村REIT则在二季报中提到，本季度北京市整体租赁市场表现持续低迷，全市租金水平环比下降0.4%，整体市场平均租金持续承压下行，市场空置率上升至16.9%。
共谋稳健经营
华泰证券研究所指出，在今年部分产业园经历出租率和二级价格大幅下跌后，市场对于产业园类REITs资质的衡量视角正逐渐改变，出租的稳定性成为更关键的衡量指标。
“以往认为出租企业规模较大、行业集中度较高代表园区运营能力强。但出租企业太大，就有可能出现资金充足自己盖楼退租或者政府无偿赠予土地的情况，导致大规模的退租，且短时间较难找到替代租户；对于行业集中度较高的园区，若行业发生系统性风险，则会产生集体退租，且行业性冲击较难恢复。”华泰证券称。
在这一背景下，如何改善产业园区的出租率、空置率，正成为公募REITs运管方的重点课题。
其中，21世纪经济报道记者从前述和达高科REIT运管机构人士方面了解到，机构正开展多项措施以确保下半年稳健经营。
在既有租户留存方面，该人士指出，机构在近期开展了半年度客户满意度调查，同时对于在续签上具有不确定性企业，还多次上门走访了解真实原因，确保下半年续签率比上半年有显著提升。
在新渠道拓展方面，机构则将持续跟进各招商条线、高校等，加强与中介服务机构合作，制定阶段性招商促销措施，多渠道深挖产业链条租户和园区老客户资源招商。
此外据季报，合肥高新REIT的外部运营机构则是在二季度有效开展了安全督导工作，扎实推进安全管理和设施设备维修保养的各项举措，确保基础设施项目的平稳运营。
中关村REIT则表示，项目“将以年度运营为目标”，在后续全面开展客户招商和储备工作，通过采取适当降低租金、提高免租期、增加渠道佣金、优惠续租条件等方式，促进招商并缩短空置期。同时运管方也曾预计，中关村REIT的业绩情况将在下半年逐渐好转。
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