中交地产澄清现金流紧张传闻630亿债务如何纾解？

面对诸多贷款展期传闻和630多亿元的债务规模，CCCC地产如何保证债券市场现券本息的及时兑付成为近期债券持有人关注的焦点。

近期，在债券市场的机构投资者中，出现了公司无法偿还5月份到期的银行贷款等传言公司在业绩说明会及公司披露的公告中指出，上述传闻不符合事实，公司现金流正常，融资渠道畅通，能够保证到期债务的偿还"但面对600多亿元的债务规模，对比公司财务报表披露的短期债务和货币资金，情况可能并不像公司所说的那样

CCCC房地产目前的债务状况如何偿债能力如何美联社的记者会通过财务和商业数据窥探一二

逆势扩张，踩错节奏，三红线都踩。

根据克而瑞的数据，2021年，中交地产以452.9亿元的交易金额位列房企第61位，排名第60位，交易面积262.9万平方米，属于中型房企截至2021年末，实现营业收入145.42亿元，同比增长18.23%，实现净利润2.36亿元，同比下降32.19%，今年一季度亏损4154.41万元

值得注意的是，公司不仅出现增收不增利现象，盈利能力持续下滑，而且公司2021年的合同销售金额在大幅扩张下并未同步增长2021年末，公司合同销售面积228.51万平方米，较去年同期下降5.79%对此，公司公告称，由于2020年下半年取得的土地面积较大，2021年销售周期较短，部分项目将分期开发，销售贡献将在近3—5年内完成分配

拿地逆势融资扩张的后果是三条红线都被踩了2019—2021年，公司融资总额和净贷比呈快速上升趋势，杠杆作用较强截至2021年末，公司剔除预付款后的资产负债率为82%，现金短债比率为0.66，净负债率为217.68%，达到三条红线都没有达到监管要求，所以是红房企

公司销售额上升的同时，伴随而来的是融资的增加截至2021年末，公司期末融资余额为629.4亿元，较2020年的455.6亿元大幅增长38.15%资产负债率高达87.36%，债务风险已超过监管要求的70%具体为:1)银行贷款:截至2020年末，公司银行贷款余额为230.85亿元，尚有未使用的授信额度但是，需要注意的是，根据公司未来的信用状况，信用额度是可变的

2)附息债券:截至2020年末，公司债券余额84.58亿元根据企业预警传播数据(不含子公司)，公司目前有9只债券，存续规模46亿元目前主体长期信用等级为AA+，相关债务信用等级为AAA评级展望为稳定，信用资质良好例如，公司通过ABS业务提前实现了购房应收账款的最终支付，成功发行21期11亿元债券

3)信托及其他融资:公司还通过供应链金融资产证券化，股权，信托等其他方式筹集资金2021年末余额为313.97亿元，早已超过银行贷款余额由于银行贷款的平均融资成本为3.8%—6.5%，债券为3.52%—4.99%，信托融资为6%—8.5%，其他融资为0—8%，与银行融资的规模和成本相比，信托融资等其他融资的成本和占比相对较高

剔除资产负债表上的债务，从长期股权投资的角度来看，Q1截至2022年的净值为52.6亿元其中，公司数量从16家合资公司和联营公司增加到目前的32家值得注意的是，公司关联方的账户余额较大，主要是与合营企业的资金往来2022年3月末，其他应收款余额91.79亿元，其他应付款余额23.62亿元

此外，公司对关联方的担保余额风险依然存在截至2021年末，CCCC地产及相关公司担保余额为166.01亿元，占净资产的509.44%其中，对不在合并报表范围内的参股公司的担保余额为29.92亿元，占2020年末归属于母公司净资产的97.72%

对此，公司回应称在财务资助方面，我公司首先按照合作比例为有股权关系的项目公司提供股东贷款，其次按照合作比例与合作方共同调用并表项目剩余资金，不向无股权关系或合作关系的第三方提供财务资助，不会影响公司自身资金链。

但如果公司关联方存在管理不善或应收账款催收困难的情况，也会导致发行人承担连带责任，增加公司债务负担，并导致一定的代偿风险如2022年5月，公司收到重庆市高级人民法院(渝860号)判决书，判决公司与另一被上诉人(原审被告)共同承担清偿本金3100万元及利息的连带责任

此外，2019年至2021年末，公司合并子公司由46家增加至92家，少数股东权益由35.32亿元增加至146.87亿元而对应的小股东损益变化不大，常年保持在5亿元左右这两种趋势不匹配

房企中小股东权益规模较大，需要重点分析其中小股东权益的性质一方面要重点关注房企中小股东权益是否存在频繁，大规模的变动，另一方面，可以关注附注或公开信息中披露的少数股东权益性质如果是基金，资管，信托等，意味着大概率存在表外负债一位注册会计师分析告诉记者

偿债压力大，多次向股东借钱。

根据Q1 2022年披露的数据，公司1年期到期非流动负债和短期借款合计178.4亿元，相比货币资金173.99亿元，虽然现金短债比略gt，1，但可以看出公司已经明显面临较大的短期偿债压力。

中交地产已将该问题列入2022年重点工作安排，宣布加强效费分析，严格规范费率管控，加快销售回款，提高回款效率，及时应对金融政策变化，采取多元化融资方式，严格控制有息负债增速，减轻短期偿债压力，做好资金动态监测，为扩大投资提供坚实保障。

其实公司早就做好了负债计划——多次向控股股东借钱2022年3月，公告披露同意我公司于2021年向关联方中交地产集团有限公司(含其下属控股子公司，以下简称地产集团)增加贷款额度，贷款年利率不超过10%此前，2021年4月和11月，公司已分别向股东借款20亿元和11亿元

此外，该公司的几笔贷款已延期2年根据年报披露，公司及控股子公司向地产集团发放部分贷款，公司向地产集团增加部分贷款，年利率不超过10%

具体包括:公司向地产集团借款26.8亿元，期限两年，房地产集团新增贷款人民币230万元，期限两年，向中交丁鑫股权投资管理有限公司续贷人民币1亿元，期限两年，控股子公司中交地产南京有限公司向地产集团借款3.5亿元，展期2年，控股子公司重庆钟芳嘉润房地产开发有限公司向地产集团借款4.9亿元，展期2年，控股子公司重庆中交西南置业有限公司向地产集团借款6000万元，期限两年。

从目前的融资情况来看，公司正在通过各种渠道处理流动性问题2022年4月，公司调整债券发行计划，发行规模由不超过10亿元调整为30亿元，担保安排调整为无担保3月，公司公告拟进行5年期债权融资，涉及50亿元

为了关注公司的偿债能力，记者翻阅了公司的现金流量表:2019 —2021年和2022年的Q1，公司经营性现金流净额分别为—46.12亿元，—187.4亿元，—44.52亿元和17.06亿元可以看出，Q1只有2022年的净现金流量为正，其余报告期均为负公司经营的现金流量净额波动较大，对债务和利息的担保能力有减弱的迹象

据披露，2022年5月，公司到期金融机构债务合计约24.4亿元从目前公司资金，银行信贷，集团资金拆借，展期等情况来看，可能存在也可能不存在5月份到期无法偿还的传闻

但如果行业融资政策或金融市场发生重大不利变化，导致发行人无法及时，足额筹集项目建设资金，相关项目的开发进度将受到不利影响，从而对发行人的盈利能力和偿债能力产生不利影响。

鉴于房地产项目开发周期长，资金需求量大，现金流的充足对于维持公司的正常运营至关重要最近几年来，房地产开发企业获取土地的资金门槛不断提高，增加了土地储备资金前期的支出负担此外，项目后续开发的资金需求可能进一步导致现金流紧张目前发行人在建和拟建的房地产项目能够满足公司未来的发展需求，但同时公司也将面临较大的资本支出压力，中交地产集团2022年3月发布的招股书中提到

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